Жилищный вопрос
Доходный дом в Омске. Покритикуйте
Создана: 04 Декабря 2012 Втр 10:50:39.
Раздел: "Жилищный вопрос"
Сообщений в теме: 130, просмотров: 16014
-
04 Декабря 2012 Втр 10:50:39Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом, без деления на отдельные квартиры, формально арендаторам сдаваться будут группы комнат в большом доме. Такой дом можно оформить даже по дачной амнистии. Тем самым уходим от некоторых затрат при строительстве многоквартирного дома. У дома один владелец – арендодатель.
В цокольном этаже: котельная, техпомещения, помещения для хранения вещей, в том числе ячейки для арендаторов, офис.
Материал стен: пока думаю, что кирпич (в отличие от газобетона более надежный и долговечный).
В идеале если земельный участок позволит сделать парковку и двор для барбекю и детской площадки.
Местоположение участка: недалеко от магистрали, но не на 1-й линии, что позволит съэкономить на стоимости земли.
Доход со всего дома за год: 12000-15000 руб./мес. х 12 квартир х 12 мес. = 1728000-2160000 руб./год. С поправкой на заполняемость.
Затраты: подоходный налог (по желанию), налог на недвижимость, обслуживание домовладения, уборка, зарплата управляющему (по желанию), амортизация.
Вложения в проект: земля, коммуникации, строительство, отделка, меблировка, благоустройство территории. Думаю, что в 20 млн. можно уложиться.
Арендаторы: в идеале, если это долгосрочные договоры с работниками одного крупного предприятия.
На выходе получаем:
Плюсы:
стабильный доход (ненамного меньше годового дохода по вкладу),
гарантированную защиту от инфляции.
Минусы:
необходимость постоянного обслуживания,
риски порчи имущества,
замороженность капитала. -
-
05 Декабря 2012 Срд 0:11:37Alexterran,
Где вы будет брать тепло, из 100 м скважины что ли?
У вас есть опыт установки ДГУ в жилом доме? -
05 Декабря 2012 Срд 0:27:56ST520 писал
: Alexterran,
Где вы будет брать тепло, из 100 м скважины что ли?
У вас есть опыт установки ДГУ в жилом доме?
Отталкиваясь от ваших вопросов, рекомендую вам почитать в инете принцип работы теплового насоса.
Это без подкола. Долго набирать-объяснять не хочу 
ДГУ ставил на 6 кВт, звукоизоляцию делали другие люди, но за работай я наблюдал
Они там от яиц картонки на стены клеили. Несколько слоев было пенополистерола тонкого, потом что-то типа брезента поверх губки и ближе к наружному слою - как раз эти самые картонки. Сверху губка и тонкий твердый пенополистерол. ДГУ на виброподушках стояла. Когда работала - на первом этаже в ближайшей комнате ощущалась легкая вибрация, когда к стене прикладывалась рука. Звук очень слабый, похоже на моторчик от детской машинки. Ну или как-будто в соседнем подъезде дрелью работают маленькой.. Больше вибрация ощущалась, чем звук. -
05 Декабря 2012 Срд 1:17:43Вы мне рекомендуете, вы меня смешите, чего только стоит ваша рекомендация установить ДГУ в многоквартирном жилом доме.
А тепловой насос качающий тепло из 100м скважины, даже если закрыть глаза на стоимость, что бы получить 1кВтч тепловой энергии, нужно затратить х0,4кВтч электрической энергии.
1кВтч – эл энергии – 1,86р
1кВтч – тепловой с ТЭЦ – 0,86р (из списка выбрал примерно средную)
[внешняя ссылка]
1,86х0,4 = 0,74 и 0,86 выходит экономия при использовании т.насоса, если он вообще заработает, 0,12р с кВтч. Плюс топить одним т.насосм нельзя, он не сможет вытянуть пик, в справочниках пишут мах 70%, остальное будет висеть на дорогом электричестве, в итоге заказчик попадает на установку двух систем отопления.
Если ЖД будет не с электрическими плитами, а на газу, то
1кВтч – эл энергии – 2,65р
2,65х0,4 = 1,06 и 0,86 экономии вообще не будет, будет наоборот. -
05 Декабря 2012 Срд 1:31:25каркасный дом в 3 этажа на 12 семей - это вообще счастье, более 2 этажей в принципе не стал бы его делать и делал бы его только на продажу, а ТС в нем и жить планирует
-
05 Декабря 2012 Срд 1:40:23А я не сторонник малоэтажных, многоквартирных домов, особенно в центре города.
Это необдуманная трата ресурсов, лишнее растягивание коммуникаций, считаю в таких таунхаусах, должны жить только очень богатые люди, и тарифа у них должны быть настолько большими, что бы им пришлось ставить тепловые насосы или ещё какую муть. -
05 Декабря 2012 Срд 2:08:57
В принципе согласен, но это уже совсем другой формат жилья, что же касается эконом-класса, то допустим нефтянники для этого вида жилья хорошо подходят, здесь и спрос очень высок и относительная дешевизна района и много объектов, которые можно рассматривать как потенциальные доходные домаST520 писал : А я не сторонник малоэтажных, многоквартирных домов, особенно в центре города.
Это необдуманная трата ресурсов, лишнее растягивание коммуникаций, считаю в таких таунхаусах, должны жить только очень богатые люди, и тарифа у них должны быть настолько большими, что бы им пришлось ставить тепловые насосы или ещё какую муть. -
05 Декабря 2012 Срд 10:55:40ST520 писал : Вы мне рекомендуете, вы меня смешите, чего только стоит ваша рекомендация установить ДГУ в многоквартирном жилом доме.
Вы не в теме ))
Оперируете обрывками информации, поэтому улыбку вызываете сами
В многоквартирных домах ставят не только ДГУ но и когенераторные установки, как на базе турбин, так и на базе поршневых газогенераторов на мощности до 1,6 МВт. Есть реализованные проекты даже в России.
Забыли про двухтарифную систему оплаты эл.эн. и самое главное - про производство ГВС на хоз.нужды. Ставить тепловые насосы только на отопление не рационально.
Не обратили внимание на то, что тепловых насосов несколько и один из них стоит на сточных водах дома (о чем вам это говорит?). Что указывал про аккумуляторы тепла и баки-накопители + система общедомовой вентиляции с утилизацией тепла. В итоге, затратив больше, при покупке и монтаже трех ТН, получают значительную экономию на общей стоимости эксплуатации и срок окупаемости в 2-4г. Это с успехом демонстрируют в странах Скандинавии, где доля тепловой энергии, выработанной насосами достигает 30%. Да и в России уже есть множество работающих систем. Погуглите
Если хотите в чем-то разбираться - сначала начинайте читать, а потом только оспаривать
-
05 Декабря 2012 Срд 12:47:47Alexterran писал :
В многоквартирных домах ставят не только ДГУ но и когенераторные установки, как на базе турбин, так и на базе поршневых газогенераторов на мощности до 1,6 МВт. Есть реализованные проекты даже в России.
СП 31-110-2003 п. 5.4
В жилых зданиях размещение встроенных и пристроенных подстанций разрешается только с использованием сухих или заполненных негорючим экологически безопасным жидким диэлектриком трансформаторов и при условии соблюдения требований санитарных норм по уровням звукового давления, вибрации, воздействию электрических и магнитных полей вне помещений подстанции.
Покажи ДГУ с негорючими жидкостями. ДГУ ума могло хватить установить разве что у новых русских, но этим людям, всё ни по чём, хоть оцинкованные трубы на питьевой водопровод. По размещения ДГУ есть нормативы у экологов, не знаю точно какие, но это десятки метров от зданий из-за токсичных выбросов.
Это слова, давайте расчёты, если вам есть что сказать.Alexterran писал : В итоге, затратив больше, при покупке и монтаже трех ТН, получают значительную экономию на общей стоимости эксплуатации и срок окупаемости в 2-4г.
Alexterran писал :
Если хотите в чем-то разбираться - сначала начинайте читать, а потом только оспаривать
Дело в том, что я с этой мутью - по своей работе, уже сталкивался, заказчики в итоге платят в два, три раза больше, нет в ваших ТН никакой существенной экономии. На вентиляции можно и нужно экономить, и при традиционной системе отопления, при помощи рекуператоров. -
05 Декабря 2012 Срд 17:28:25
Я же вам написал - гуглите. Читайте. Обдумывайте. Запросите информацию у эксплуатирующих установленное оборудование УК или др. собственников. Связывайтесь с предприятиями, которые имеют уже несколько лет такие установки. Пишите заводам-изготовителям, компаниям-проектантам. Идите тем же путем, которым прошел я. Сдайте необходимые экзамены, оплатив обучение, получите сертификат и затем делайте расчеты по требованию первого встречного скептика
Судя по тому, с каким негативом вы отзываетесь о людях, имеющих возможность подобное оборудование поставить - самостоятельно владеть им вы вряд ли сможете. К тому же у меня большие сомнения по поводу ваших утверждений, что занимаетесь вентиляцией. Слишком близко проходят эти вещи др. с др. А вы проявляете прямое невежество в вопросе вырабатывания и сохранения энергии. Допускаю, что лишь поверхностно сталкивались с подобными темами, будучи на позиции снабженца, либо начальный уровень менеджера по продажам оборудования... Очень начального...
-
05 Декабря 2012 Срд 20:32:58
Где я такое утверждал?Alexterran писал :
К тому же у меня большие сомнения по поводу ваших утверждений, что занимаетесь вентиляцией.
Alexterran писал :
Допускаю, что лишь поверхностно сталкивались с подобными темами, будучи на позиции снабженца, либо начальный уровень менеджера по продажам оборудования... Очень начального...
Ну что вы, будь я менеджером начального уровня, у вас наверняка нашлись бы другие аргументы, помимо гугла…. Догадываюсь, глупость про ДГУ в многоквартирном жилом доме, то же в гугле поискать? -
05 Декабря 2012 Срд 21:28:57ST520 писал :
Ну что вы, будь я менеджером начального уровня, у вас наверняка нашлись бы другие аргументы, помимо гугла…. Догадываюсь, глупость про ДГУ в многоквартирном жилом доме, то же в гугле поискать?
Утверждаете, что это в принципе невозможно, опираясь на нормативные документы? Или просто это утверждаете, потому-что про это не слышали? -
05 Декабря 2012 Срд 22:47:14Alexterran, для вас
Нормы технологического проектирования дизельныхэлектростанций
НТПД-90
1.7 Не допускается встраивать ДЭС в жилые и общественные здания,пристраивать к ним, а также к складам сгораемых материалов,легковоспламеняющихся и горючих жидкостей.
[внешняя ссылка]
жду расчетов затрат и времени окупаемости ТН на дом описываемый ТС -
05 Декабря 2012 Срд 23:10:05
Прошу вас читать внимательнее
Хотя, уже то, что воспользовались поиском, радует
НТПД-90
1 ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
1.1 Настоящие нормы устанавливают основные требования к проектированию новых, расширяемых и реконструируемых стационарных дизельных электростанций (ДЭС) единичной мощностью агрегатов 30 кВт и выше.
Для работы системы вентиляции и ТН вполне будет достаточно установки на 6-8кВт. Требования к помещению разумеется есть.
Вот тут [внешняя ссылка] примерное описание и фото есть
В Москве и Питере есть здания с установленными на крышах системами микротурбин и тригенераторных установок. Ищите, читайте ...
По окупаемости общие расчеты тоже найдете, если захотите.
Что-то конкретное считается под конкретный объект. Это вы должны же понимать -
05 Декабря 2012 Срд 23:23:15Alexterran писал :
Для работы системы вентиляции и ТН вполне будет достаточно установки на 6-8кВт. Требования к помещению разумеется есть.
Для эл.котла не хватит, 6-8кВт. А он нужен для резервирования и вытягивания пиковых нагрузок, иначе ваши золотые ТН, будут бриллиантовыми. ДГУ на 8кВт, это скорее для коттеджа, что бы не по темну аварийную машину, пришлось ждать.
А ДГУ на крыше там нет, другие аргументы кроме гугла будут?Alexterran писал :
В Москве и Питере есть здания с установленными на крышах системами микротурбин и тригенераторных установок. Ищите, читайте ...
Alexterran писал :
По окупаемости общие расчеты тоже найдете, если захотите.
Что-то конкретное считается под конкретный объект. Это вы должны же понимать
Ну вы же что-то советовали ТС, чем вам не конкретный объект.
