Обсуждение Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) 

инфа от ника Избирательный юрист:

Судебные споры с застройщиками в Омске

ЖСК "МАЛИНОВСКОГО-3"
Жилищно-строительный кооператив "Малиновского-3", как и несколько других кооперативов на улице Малиновского, был создан для достройки дома обанкротившейся компании ООО "ПКФ СМУ-1 КПД" Ю. Заборовского.

Ранее на тему ЖСК здесь:
[внешняя ссылка]
[внешняя ссылка]

ЖСК различаются по инициатору их создания. Формально предполагается, что группа заинтересованных граждан создает ЖСК для строительства дома для собственного проживания. Такой вид ЖСК практически не встречается.

Гораздо чаще за созданием ЖСК стоят строительные организации, которые хотят минимизировать свои финансовые риски и ответственность перед пайщиками. Например, крупнейший застройщик кирпичных домов в Омске, Трест №4, строит и продает свои дома исключительно по схеме ЖСК. Учитывая наличие у реального учредителя этих ЖСК собственной строительной базы, по факту риски вложения в эти дома являются разумными.

Но есть и другой вид ЖСК. Это кооперативы, созданные для достройки замороженных домов застройщиков-банкротов. Эти ЖСК создаются обманутыми дольщиками. Иногда их создание организовывается и поддерживается Министерством строительства Омской области. Иногда за их созданием стоят авантюристы, которые рассматривают создание и руководство ЖСК как возможность организовать бизнес по продаже прав на будущие квартиры.

Итак, ЖСК "Малиновского-3" относится к третьей разновидности ЖСК. Он создан для достройки дома по адресу ул. Малиновского, 3 (или 16 стр.). Дата регистрации кооператива 22.04.2011 года. Учредителями выступили граждане Бабий, Тихомирова, Тронцевич, Харченко. При этом по сведениям сайта Октябрьского районного суда один из учредителей (Тихомирова) в суде оспаривала свое участие в создании этого ЖСК [внешняя ссылка] Также из этого решения суда можно узнать, что другая группа граждан организовала еще один кооператив по достройке этого дома ЖСК «НАШ ДОМ-2011», но этот ЖСК не смог оформить на себя права на землю и разрешение на строительство.
Про гражданина Харченко известно, что он также является учредителем и председателем правления ЖСК "Малиновского-112".

ЖСК "Малиновского-3" достался недострой на начальном этапе строительства, фактически - это так называемое свайное поле. Понятно, что за этим ЖСК нет никакой базы строительных материалов, строительной техники, строительных рабочих и инженеров. Поэтому ЖСК должен привлечь реальную строительную фирму для строительства дома. С момента создания ЖСК до настоящего времени, по всей видимости, никакие существенные работы на стройплощадке не ведутся. На паспорте строящегося объекта в качестве подрядчика указано некое ООО "Стройархди", зарегистрированное в Питере, учредитель и директор Мусаев Джалалудин Исрафилович. Вероятно, это юридическое лицо также не имеет в Омске кадровый состав, стройматериалы и технику. Состояние стройплощадки также говорит, что строительные работы практически не ведутся. Кроме того, свайный фундамент, простоявший несколько лет в открытом виде без нагрузки, очевидно также вызывает вопросы.

Однако, несмотря на то, что строительные работы на объекте не ведутся, ЖСК активно занимается реализацией паев, дающих в будущем право требования квартир в этом "доме". Например [внешняя ссылка]
Куда направляются деньги пайщиков непонятно.

И вот здесь есть один интересный нюанс. В таких больных кооперативах есть два вида пайщиков. Первая категория - те, кто (скорее всего) оплатили свой пай путем внесения в ЖСК своего права денежного требования к бывшему застройщику (ныне банкроту) (в данному случае ООО "ПКФ СМУ-1 КПД"). Понятно, что это пустое (необеспеченное ничем) право на возврат денег. Но для обманутых дольщиков, инициировавших создание кооператива, это была реальная возможность избежать окончательной утраты внесенных застройщику денег. В ЖСК живых денег они не вносят (обычно).

Живые деньги в таком ЖСК появляются от вторичных пайщиков. И вот тут для первичных пайщиков возникает вполне легальная возможность выхода из кооператива с обналичиванием своего пая за счет денег вторичных пайщиков.

Из еще одного решения Октябрьского районного суда видно, что один из пайщиков Зуева О.С. обратилась в ЖСК с заявлением о выходе и выплате ей стоимости пая. Также видно, что добровольно ЖСК денег ей не выплатило, в результате чего вышедший пайщик обратилась в суд.

Здесь необходимо также заметить, что ЖСК имеет право на возврат денег в течение 60 дней. Только после истечения этого периода бывший пайщик имеет право обратиться в суд.

Для некоторых пайщиков стало очевидно, что руководство ЖСК использует их деньги не по назначению. В результате некоторые пайщики начали требовать свои деньги назад. В частности, наш клиент является вторичным пайщиком, который внес деньги за строительство в мае 2013 года. С момента внесения денег (со слов клиента) на стройплощадке ничего не изменилось. Зато деньги могли, например, спокойно храниться в банке на счете ЖСК или одного из учредителей ЖСК и приносить доход.

Наш клиент самостоятельно подавал заявление о выходе из ЖСК еще в феврале 2014 года. Однако, представить доказательств вручения этого заявления не может, поскольку должностные лица ЖСК уклоняются от регистрации входящей корреспонденции. ЖСК как могло оттягивало час расчета с вышедшим пайщиком, так прошло полгода. Деньги так и не возвращены. И вот теперь мы в интересах клиента направляем официальное заявление о выходе из ЖСК ценным письмом с описью вложения.

По моим прогнозам, вышедший пайщик получит свои деньги не раньше чем через полгода. И при условии, что в отношении теперь уже самого ЖСК не начнется процедура банкротства.

Эта статья - предостережение вторичным пайщикам, соблазняющимся на "сладкие" цены на так называемые "квартиры". (Ценник в объявлениях начинается от 20000 рублей за квадрат). Нужно иметь в виду, что цены на квартиры в ЖСК не являются окончательными. В случае необходимости правление ЖСК имеет право принять решение о дофинансировании строительства на любую сумму за счет дополнительных взносов пайщиков.

И для примера, реальная рыночная оценка права требования квартиры в подобном "доме" [внешняя ссылка] , см. вторичные торги от 29 августа 2014 года. 2-комнатная квартира 63 метра в недострое на ул. 70 лет Октября за 129 000 рублей.

Покупка пая в проблемном ЖСК - это не начало приятного ожидания новоселья. Это только начало увлекательной истории.
источник [внешняя ссылка]

Так, без флуда.
возможно, избирательный юрист ожидал что его статья в контакте вызовет всеобщий ажиотаж, найдутся толпы обиженных и кинутых застройщиком. , а я посчитала что раз до сих пор нет, пора бы уже создать отельную общую тему про ЖСК. и сделать ее прикрепленкой, т.к в принципе, тема важная в целом.
уважаемый "избирательный юрист" - а Вы не замечали что если тема неактивна то она уходит вниз, и в данном разделе это весьма быстро происходит? а если Ваша инфа в прикрепленке, то она никуда не денется. Дмитрий, я конечно понимаю, что Вы помогаете людям отсуживать деньги у застройщиков и это Ваш хлеб. но если Ваш самоPR станет чересчур активным, ждет судьба Вируса.

Купил квартиру через ЖСК. Не могу зарегистрировать право собственности. Росреестр отказывает, так как при передаче квартир от застройщика к ЖСК документы оформлены с нарушениями (по мнению Росреестра). Застройщик теперь посылает всех подальше, мол я все сделал правильно, квартиры передал вовремя, переоформлять ничего не буду.

Во многих проблемных случаях оформления права собственности единственным выходом является признание права собственности на квартиру через суд и регистрация права на основании решения суда.
Моя практика по этому поводу здесь [внешняя ссылка]

сейчас пытаемся разобраться на кого подавать в суд. На застройщика или на Росреестр?

newcart писал(а) : сейчас пытаемся разобраться на кого подавать в суд.

Если не секрет, какой застройщик, микрорайон? можно в личку

Из Жск центральный 2 кто нибудь обращался?

newcart писал(а) : сейчас пытаемся разобраться на кого подавать в суд. На застройщика или на Росреестр?

Чтобы понять это, нужно изучить документы. Пишите в личку, если у вас нет юриста.

heeey-_-j писал : Из Жск центральный 2 кто нибудь обращался?

Ко мне обращались. Там давно нужно ставить вопрос о возбуждении уголовного дела против председателя.

Избирательный юрист писал : Ко мне обращались.

По жск Новосел нет еще проблем?

just89 писал :

Избирательный юрист писал ... : Ко мне обращались.

По жск Новосел нет еще проблем?

Пока не обращались. Если у вас есть какие-то сомнения - напишите, обсудим.

Избирательный юрист писал :

heeey-_-j писал ... : Из Жск центральный 2 кто нибудь обращался?

Ко мне обращались. Там давно нужно ставить вопрос о возбуждении уголовного дела против председателя.

Плотно с кем либо из пайщиков Вы не работает?!
Нужна экспертиза полноценная, которую никто не хочет делать...

Нет, не работаю.
Экспертиза чего? Недостроя? Для каких целей? Кто заказчик экспертизы?

Избирательный юрист писал : Нет, не работаю.
Экспертиза чего? Недостроя? Для каких целей? Кто заказчик экспертизы?

Экспертизы недостроя в том числе. Для целей выявления не целевого расходования средств, явного не соответствия выполненых работ по отношению к затратам.