Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года 

2 AlexAdmin: да понятно, что банк заранее прописал все ситуации в договоре и использует все свои инструменты для возврата долга и процентов.

Мой пост был лишь в ответ на то, что в вашем посте я усмотрел прямую заинтересованность банков к краху рынка. В чем и усомнился.

AlexAdmin писал :на самом деле уровень инфляции - это одно, а уровень покупательной способности на рынке - это другое.
цены на рынке определяются исключительно покупательной способностью и спросом. Иначе говоря, цены на рынке недвижимости будут расти в том случае, если будет расти покупательная способность тех, кто имеет спрос на недвижимость. А если будет просто инфляция, без роста доходов потенциальных покупателей, то цены на недвижимость расти никак не смогут.

а черный нал? это ведь та же инфляция, и цены на рынке недвижимости отчасти растут и потому, что кто то не против вложить этот черный нал в белую недвижимость, поскольку его все равно лучше пристроить
чет вообще грустно стало ...

e_zhuk писал :Давайте по порядку, падение более чем в 2 раза быть не может - при таком падении доход от аренды перекрывает ипотечный платеж.

Во-первых, он и так давно уже перекрывает, и никого это не смущает.
Во-вторых, будут ли банки выдавать ипотечные кредиты в условиях падающего рынка - это большой вопрос с отрицательным ответом.
В-третьих, совсем не факт, что радость от прибыли между выручкой за аренду и расходами на проценты компенсирует горечь от огромной переплаты по ипотеке.

e_zhuk писал :Ожидать падения аренды - наивно, это возможно только если закроются все вузы, дети вдруг полюбят жить с родителями, а из деревни перестанут ехать в город.

Кстати, здесь тоже динамика отрицательная. Детей всё меньше из-за аццкого кризиса рождаемости 90-х годов, из деревни почти все кто могли уехать - уже уехали.

Конечно, всё равно серьёзного падения цен на аренду ожидать не приходится. Однако, это совершенно не связано с ценами на недвижимость. Эти вопросы оказываются связаны только в случае гарантированной возможности получить ипотеку и купить квартиру за бесценок, а потом сдать её в аренду по рыночной цене - будет ли такая возможность? Разве что у совсем блатных
Если у кого-то будет возможность брать дешевые долгосрочные кредиты и вкладывать их в скупку обесцененой недвижимости, они будут этим заниматься и хорошо зарабатывать на сдаче в аренду. И что же тут нереального?

e_zhuk писал :Как вы себе представляете поведение банков при паденинии стоимости квартиры?

Очень хорошо представляю - банкиры начинают радостно потирая руки возглашать Йессс!!, предвкушая, как начнут массово грабить горе-неплательщиков
Совершенно очевидно, что каждый банк готов к падению рынка недвижимости. Ну разве что за исключением полных дурачков, которые выдают кредиты не задумываясь об их возврате.
Ну а какая именно у какого банка схема поведения при падении стоимости кредитного залога - это уже зависит от каждого конкретного банка, одно ясно, что у всех банков эта схема предполагает преумножение своего капитала за счёт преуменьшения капитала клиентов

А почему молчат те, кто уже под этой злащастной Иботекой?

Жосткую аферу с ними могут провернуть !

Topmanager писал : в вашем посте я усмотрел прямую заинтересованность банков к краху рынка. В чем и усомнился.

А мне кажется, имеет место быть именно прямая заинтересованность банков к краху рынка недвижимости. Потому что они в этой ситуации однозначно оказываются в выигрыше. Банк полностью застрахован от потерь, а кризисная ситуация даёт возможность получить ещё и дополнительные прибыли. Объективно банки должны хотеть падения рынка недвижимости, они на этом банально заработают денег.
На тех клиентах, которые платят по плану - банк заработает плановую прибыль (напомню, в этом случае клиент заплатит банку практически удвоенную сумму по сравнению с той, которую возьмёт в долг)
На тех клиентах, у кого будут проблемы - заработает внеплановые барыши, существенно превышающие спокойную плановую прибыль.
Ну а с совсем безнадёжных кредитов - банки получат страховку от страховых компаний, в которых, как правило, страхуют свои выдачи...

Чем сложнее кризис, тем больше это влечет внеплановых операций клиентов, ну а чем больше внеплановых операций - тем больше прибыли тех, кто зарабатывают на всяких операциях.

Вообще, чем больше транзакций проходит через банк, тем больше банк зарабатывает. Чем больше суеты и паники возникнет - тем больше будут их прибыли.

Zamestitel писал :А почему молчат те, кто уже под этой злащастной Иботекой?

Жосткую аферу с ними могут провернуть !

Заместитель, вы действительно не въезжаете?

Что они могут конкретно сделать? Еще квартир напокупать, чтобы рынок не упал?

AlexAdmin писал :
На тех клиентах, которые платят по плану - банк заработает плановую прибыль (напомню, в этом случае клиент заплатит банку практически удвоенную сумму по сравнению с той, которую возьмёт в долг)
На тех клиентах, у кого будут проблемы - заработает внеплановые барыши, существенно превышающие спокойную плановую прибыль.

Каким образом банки заработают на тех клиентах, у которых будут проблемы, внеплановые барыши, которые будут больше удвоенной суммы долга?

Topmanager писал :

Zamestitel писал ... :А почему молчат те, кто уже под этой злащастной Иботекой?

Жосткую аферу с ними могут провернуть !

Заместитель, вы действительно не въезжаете?

Что они могут конкретно сделать? Еще квартир напокупать, чтобы рынок не упал?

Ну просто, сказали бы хоть, ну что действительно ЖОПА !
А то можт и есть кто, находчивый, мож придумал ЧО. Вот.

Zamestitel писал :А почему молчат те, кто уже под этой злащастной Иботекой?

Жосткую аферу с ними могут провернуть !

Кто аферу провернет? Что как маленькие?
Незнание правил игры не освобождает от ответственности в случае проигрыша. (Тем более если под этими правилами подписались, не удосужив себя их прочитать, вникнуть в них)

OlegTrader_Omsk писал :Каким образом банки заработают на тех клиентах, у которых будут проблемы, внеплановые барыши, которые будут больше удвоенной суммы долга?

Элементарно!
У клиента проблема в чём выражается?
Например, он не может заплатить в срок, или не может внести доп. залог, или не может досрочно погасить кредит, в общем, не может сделать что-то такое, что должен сделать по договору с банком.
В этом случае клиенту положены штрафные санкции.
То есть клиент оказывается должен уже не только то, что был должен раньше, но ещё и плюс некие штрафы-неустойки, которые только усугубляются с течением времени. У клиента проблемы - его по просту говоря "сажают на счётчик", усугубляя его и без того плачевное положение. Вот таким образом прибыль банка и увеличивается в случае кризиса, по сравнению со спокойным течением.
Ну а как получить с клиента требуемую сумму со всеми набежавшими штрафами-неустойками-пенями - это уже технология отлаженная, о том я писал чуть раньше.

Банку то нафига все эти головняки?
Банку надо, чтоб его деньги работали. Дал ипотеку и получает копеечку. Потом эти ипотеки взял и продал, секьюрзировал. Получил деньги и снова их отдал в ипотеку.
Просто чем лучше заемщик у банка, тем дороже он этот кредит, ипотеку продаст.
Поэтому банк и заботится о качестве заемщика.
Банку интересно чтоб заемщик был жив, здоров, прекрасно работал, увеличивал свои доходы. Чтобы ему, такому хорошему заемщику, еще можно было дать кредитов)))

Согласен с предыдущим оратором. Никак не доходит, почему банку выгоднее расторгать договор, тем самым фиксируя срок пользования кредитом и не получая оставшиеся проценты?

Да и продав квартиру, банк заберет себе не всю сумму, а только причитающееся, остальное обязан вернуть заемщику.

Думается мне, даже в самом запущенном случае, все пеня и штрафы будут примерно равны упущенной выгодой за полный срок пользования кредитом. Но - взамен огромнейший риск никогда этих денег не получить, головомойка и неизвестность.

Живет себе клиент и живет, платит потихонечку. Тут его прижимают, говорят, "А ну-ка, давай мы получим всю сумму сразу". При критических ситуациях предпочтительнее скрыться, чем искать новые источники займа. Это честно.

OlegTrader_Omsk писал :Банку то нафига все эти головняки?

Распространённое заблуждение!)))
Это для банка НЕ головняки, а род деятельности.
То есть штрафование и выбивание долгов - привычная, отработанная процедура для каждого банка. Возможно, банкиры получают от этой процедуры не только материальное, но и моральное удовольствие

OlegTrader_Omsk писал :Банку надо, чтоб его деньги работали. Дал ипотеку и получает копеечку.

Одно другому не мешает! Получить деньги с кредита - хорошо, а получить деньги плюс штрафы - ещё выгоднее.

OlegTrader_Omsk писал :Поэтому банк и заботится о качестве заемщика.

Все, кто хоть раз получал кредиты, прекрасно знают, на какие именно показатели обращают внимание банки в первую очередь - на то, что можно взять с клиента ДОПОЛНИТЕЛЬНО к тому, что формально выступает в роли залога. Чем больше этого самого дополнительного - тем больше шанс получить кредит. Зачем, кто-нибудь задумывается над этим вопросом?
Банки пытаются собрать максимум информации по вопросам, которые, казалось бы, их совершенно не касаются: какой недвижимостью ЕЩЁ владеет клиент, какой движимостью, есть ли у него обеспеченные родственники, и так далее. Ну так зачем это всё? Просто хочется знать? Да как раз затем, чтобы узнать наиболее уязвимые места клиента. Они прорабатывают вопрос именно с точки зрения той ситуации, когда клиент столкнулся с проблемами, когда появляется возможность отжать с него что-то ещё, сверх того, что он должен заплатить по договору.

OlegTrader_Omsk писал :Банку интересно чтоб заемщик был жив, здоров, прекрасно работал, увеличивал свои доходы. Чтобы ему, такому хорошему заемщику, еще можно было дать кредитов)))

Одно другому не мешает. Будет заёмщик жив и здоров - его счастье, но банк интересует только денежная сторона вопроса. Платит деньги - хорошо, а не платит - ещё лучше, начинается грабёж втройне. Ни о каких "перспективах клиента" в смысле его развития и процветания банк не думает никогда. Банк думает лишь о том, сможет ли хорошенько ограбить клиента (ну как минимум на 30% плюсом к сумме его долга) если у того возникнут проблемы - вот единственный реальный критерий выдачи кредита. Если есть такая возможность - дадут, если нет - найдут предлог отказать.

Возникает чувство, что АлексАдмин твердо убежден в сговоре всех банков с целью разорения заемщиков. И ни один аргумент рассматривать не хочет, видт только то, что поддвержадет его теорию. Что ж, с такой позицией спорить глупо, никто никого не переубедит.

e_zhuk писал :Возникает чувство, что АлексАдмин твердо убежден в сговоре всех банков с целью разорения заемщиков.

причём тут сговор)))
просто сама по себе вся банковская система так устроена, что банк выигрывает как в случае платежеспособности заёмщика, так и в случае его разорения. Это факт, а не какое-то моё личное убеждение :)
как говорится, ничего личного, только факты))