Ипотека за и против 

Irina\_yg-teis писала : Вопрос сложный брать или не брать решать каждый должен сам. Я могу лишь предложить обсудить этот вопрос и по мере возможности проконсультировать желающих взять ипотеку. Пишите.

Не интересно.

ST520 писал : Yarl, причём здесь Москва? Тем более Москва 1999г?

Мск - потому \_быстро\_ смог найти данные что по динамике цен за кв.м. Найдите данные за аналогичный (или больший) период по средней цене квадратного метра в Омске и посчитайте. Цифры, я думаю, будут схожи.

Эрхафан писал : Дававший До "кризиса" действительно можно было закладываться на рост цен, но сейчас рынок корректируется. И есть мнение, что будет корректироваться еще довольно долго - уже, правда, не в абсолютных величинах, а за счет инфляционных процессов.

"Есть мнение" - кто-то научился видеть будущее?
10-летний тренд это хоть какой-то показатель в условиях российской экономики.
Кстати, сравните катринку, которую я давал, вот с этой: [внешняя ссылка]
Что вы думаете по этому поводу?

Эрхафан писал :
PS В доходности в ЛЮБОМ не забудьте подсчитать в минус износ (примерно 2\% в год), страховку (0,5\% в год)... К арендной ставке примените коэффициент 0,85-0,90 (не так легко добиться 100\% "сдачи"). Ну и т.д.

Согласен. Расходы я не брал. В это отношении, сдача квартиры - это скорее бизнес, чем инвестиции.

Арифметика проста:
Берем 2 000 000 рублей под 15\% готовых на 30 лет. получаем следующее:
2 000 000 * 0,15 = 300000 * 30 = 9 000 000 руб - общая выплата по кредиту через 30 лет, переплата 7 млн. руб. - не плохо правда?

ежемесячная плата:
9 000 000 / 360мес = 25000 руб в месяц
т.е. получается что если ты хочешь взять кредит то ЗП у семьи должна быть ~50к. Т.е. еще и не каждого признают платежеспособным.

Вывод: на 9 000 000 руб. можно купить 4,5 нормальной квартиры в омске.
Цена съемной 2-х комнатной квартиры в Омске ~ 8-10 тыс. руб. Считаем дальше

9 000 000 (общая выплата по кредиту) / 8 000 (аренда квартиры) = 1125 месяцев / на 12 ( 12 мес в году) = 93,75 года можно снимать квартиру.

Так вот стоит ли кормать Банки 30 лет?

Это примерные расчеты, но я думаю все понятно.

iGusse.ru писал(а) : Арифметика проста:
Берем 2 000 000 рублей под 15\% готовых на 30 лет. получаем следующее:
2 000 000 * 0,15 = 300000 * 30 = 9 000 000 руб - общая выплата по кредиту через 30 лет, переплата 7 млн. руб. - не плохо правда?

Вывод - вам лично вообще не стоит заниматься бизнесом, работайте по найму, желательно в областях не связанных со счетом.

e\_zhuk писал :у меня бывало люди съезжали раньше срока, в тот же день заезжали другие и коэффициент получался больше 1

А сколько у тебя объектов, если не секрет?
Случаи всякие бывают, рад, что тебе так везет. Но все же понижающий коэффициент в расчетах следует применить.

Yarl писал :"Есть мнение" - кто-то научился видеть будущее?

Объективных предпосылок к росту цен на недвижимость не вижу - платежеспособного спроса нету (говорю про Краснодарский край - цены продолжают снижаться, особенно на побережье)

Yarl писал :Что вы думаете по этому поводу?

Я не стал бы коррелировать какие-либо фондовые индексы с уровень цен на недвижимость в среднесрочном (3-5 лет) периоде.

iGusse.ru писал(а) : Арифметика проста:
Берем 2 000 000 рублей под 15\% готовых на 30 лет. получаем следующее:
2 000 000 * 0,15 = 300000 * 30 = 9 000 000 руб - общая выплата по кредиту через 30 лет, переплата 7 млн. руб. - не плохо правда?

Не, 9 млн. это только проценты. +2 мл = 11 млн это полная стоимость.

iGusse.ru писал(а) :
ежемесячная плата:
9 000 000 / 360мес = 25000 руб в месяц
т.е. получается что если ты хочешь взять кредит то ЗП у семьи должна быть ~50к. Т.е. еще и не каждого признают платежеспособным.

Вывод: на 9 000 000 руб. можно купить 4,5 нормальной квартиры в омске.
Цена съемной 2-х комнатной квартиры в Омске ~ 8-10 тыс. руб.

на 11 000 000 даже 5,5.

iGusse.ru писал(а) :

Считаем дальше

9 000 000 (общая выплата по кредиту) / 8 000 (аренда квартиры) = 1125 месяцев / на 12 ( 12 мес в году) = 93,75 года можно снимать квартиру.

Так вот стоит ли кормать Банки 30 лет?

Это примерные расчеты, но я думаю все понятно.

Если взять коэффициент удорожания квартиры в 1,19 в год (см. выше) то вырисовывается вот такая картина:

Код:

Лет   Цена кв-ры   Цена аренды в год 1    2000,00      96,00 2    2380,00      114,24 3    2832,20      135,95 4    3370,32      161,78 5    4010,68      192,51 6    4772,71      229,09 7    5679,52      272,62 8    6758,63      324,41 9    8042,77      386,05 10   9570,90      459,40 11   11389,37      546,69 12   13553,35      650,56 13   16128,48      774,17 14   19192,90      921,26 15   22839,55      1096,30 16   27179,06      1304,59 17   32343,08      1552,47 18   38488,27      1847,44 19   45801,04      2198,45 20   54503,23      2616,16 21   64858,85      3113,22 22   77182,03      3704,74 23   91846,61      4408,64 24   109297,47      5246,28 25   130063,99      6243,07 26   154776,15      7429,26 27   184183,61      8840,81 28   219178,50      10520,57 29   260822,42      12519,48 30   310378,68      14898,18

Цена аренды по вашим данным - взял процент 8/2000*12 = 0,048, т.е. примерно 5\% в год от стоимости квартиры.
Через 30 лет вы заплатите 92 804 т.р арендной платы. 92 млн - это около 3 млн в месяц в среднем.
Кстати, 11 млн, которые мы тратим на иппотеку, на хватит на 18 лет аренды.

Эрхафан писал : Я не стал бы коррелировать какие-либо фондовые индексы с уровень цен на недвижимость в среднесрочном (3-5 лет) периоде.

Тем не менее, корреляция есть.
Фондовый индекс, по сути, это уровень инфляции + рост ВВП (в долгосрочном периоде, где исключена спекулятивная составляющая).
Цена на жилье (это гипотеза) складывается из уровня инфляции и уровня платежеспособного спроса, который четко коррелирует с ростом ВВП.
Ваши мысли, господа?

Yarl писал :Тем не менее, корреляция есть

В среднесрочном нету Ну, сами наложите графики последних трёх лет, что ли. Хоть московские, хоть омские. А лучше краснодарские, чтоб вообще разнонаправленность получить почти по всему периоду

Эрхафан писал :
В среднесрочном нету Ну, сами наложите графики последних трёх лет, что ли. Хоть московские, хоть омские. А лучше краснодарские, чтоб вообще разнонаправленность получить почти по всему периоду

Про долгоспочный вы согласитесь что есть? Мы ведь рассматриваем иппотеку, а это долгосрочный период.

Yarl писал :Мы ведь рассматриваем иппотеку

В данном конкретном примере мы рассматривали ГРАФИК

Yarl писал :

iGusse.ru писал(а) ... : Арифметика проста:
Берем 2 000 000 рублей под 15\% готовых на 30 лет. получаем следующее:
2 000 000 * 0,15 = 300000 * 30 = 9 000 000 руб - общая выплата по кредиту через 30 лет, переплата 7 млн. руб. - не плохо правда?

Не, 9 млн. это только проценты. +2 мл = 11 млн это полная стоимость.

Мда. Работать вам лучше там, где не только считать не нужно, но и думать. Возьмите первый попавшийся ипотечный калькулятор и медитируйте над тем, почему у него цифры получаются сильно ниже ваших космических расчетов.

e\_zhuk писал : Парень здает за 7, это однушка. Двушка за 1500 можно будет сдать и за 12...

найди такого дурака

iGusse.ru писал(а) ? : Арифметика проста....

Все абсолютно верно!

Bodya



Чтобы добиться вышеозвученной суммы арендной платы 7000 р. в месяц, банк может дать 478 т.р. на 120 мес (10 лет) под 12,5 \% (диффер. платеж). или
311 т.р. на 60 мес (5 лет) под 12,5\% (диффер. платеж) или
656 т.р. на 360 мес (30 лет) под 12,5\% (диффер. платеж)

И сдается мне что, то что можно купить за 656 т.р. невозможно сдать за 7000 р. в месяц.

Так что господа коммерсанты, вы чего-то не договариваете.


Вот вам ссыль на прогу, она считает только диффер. платеж. Качайте и изучайте, прежде всего, те, кто хочет вступить добровольно в анальное рабство к банку. [внешняя ссылка]

Нихрена себе!!!

Без всяких хитрых расчетов... могу сказать следующее из азов экономики.

Ограниченность ресурсов и безграничность потребностей.

Цены на недвижку будут расти. И растут уже сейчас. Чем лучше объект, тем быстрее растет цена.

Ипотека - это инструмент фиксации платежа. Платеж не изменится. Это самое главное. В этом вся ценность.

Не вижу смысла считать переплату за 20-30 лет. Никто такой срок платить ипотеку не будет в 90\% случаев. Так смысл расчета тогда в чем ?!

Таким образом Вы купили квартиру сейчас. Живете в ней сейчас. Платите фиксированный платеж, который уже не изменится. Имеете возможность при грамотном договоре выплатить досрочно банку с пересчетом процентов, Актуально в первую половину срока.

При грамотном подходе это хороший вариант.